تعتزم الشركة السعودية لإعادة التمويل العقاري، التابعة لصندوق الاستثمارات العامة، إصدار صكوك مدعومة بمحفظة تمويلات سكنية لشراء مساكن يشغلها مالكوها، بقيمة 431.3 مليون ريال سعودي (114.9 مليون دولار).

وقالت وكالة فيتش للتصنيف الائتماني (Fitch Ratings)، إن الصفقة ستكون أول إصدار سعودي لأوراق مالية مدعومة برهون عقارية سكنية يحظى بتصنيف ائتماني علني.

ولم تُعلن الشركة موعد الإقفال أو التسعير النهائي، أو عائد الصكوك، أو حجم كل شريحة من الإصدار.

ويعني التوريق تحويل الحقوق في التدفقات النقدية المتوقعة من محفظة التمويلات السكنية إلى صكوك تُباع للمستثمرين. ويمكن لهذه الآلية أن توسّع مصادر التمويل في السوق العقارية، لكن أثرها الفعلي على حجم التمويل الجديد أو كلفته يتوقف على شروط الإصدار وإقبال المستثمرين وكيفية استخدام الشركة لحصيلة الصفقة.

التصنيف الائتماني للصفقة

ومنحت فيتش الشريحة العليا من صفقة "صكوك الشركة السعودية لإعادة التمويل العقاري RMBS-2" تصنيفاً ائتمانياً متوقعاً عند "AAA(EXP)sf(sau)" على المقياس الوطني السعودي، وهو أعلى مستوى على هذا المقياس.

خصائص المحفظة

وتتكون المحفظة من خطط تمويل سكني لشراء مساكن يشغلها مالكوها، أنشأها ممولون رئيسيون في السعودية واشترتها الشركة السعودية لإعادة التمويل العقاري، بحسب فيتش.

وقالت فيتش إن توقعاتها لخسائر ائتمانية منخفضة تستند إلى خصائص المحفظة وبيانات الأداء التاريخية للشركة. وبلغ المتوسط المرجح لعمر القروض منذ نشأتها نحو ست سنوات.

وأضافت الوكالة أن 86% من المقترضين يعتمدون على الحكومة السعودية مصدراً للدخل، بينما تستفيد 44% من القروض من دعم عام يتعلق بمكوّن أقساط معدل الربح. وبلغ متوسط نسبة التمويل إلى قيمة العقار حالياً 58%.

وأشارت فيتش إلى أن تقديراتها تستند إلى حد أدنى للخسائر عند 2.5% في سيناريو التصنيف "AAA" على المقياس الوطني السعودي.

آلية توزيع العوائد بين الشرائح

وتتضمن الصفقة شريحة عليا وأخرى تابعة. ولفتت الوكالة إلى أن هيكل التوزيع النسبي في المرحلة الأولى لا يتيح استخدام متحصلات الأرباح لتغطية حالات التعثر أو الخسائر، إذ تُدفع الفوائض إلى حملة الصكوك التابعة، وهو ما قد يقلص المبالغ المتاحة للصكوك العليا خلال هذه الفترة.

لكن عند الانتقال إلى مرحلة السداد المتسلسل، سيُطبَّق إطفاء معجّل للصكوك العليا، ولن تتاح أموال لحملة الصكوك التابعة ما دامت الصكوك العليا قائمة، وفق التقرير.

أدوار الشركة في الصفقة

وتؤدي الشركة السعودية لإعادة التمويل العقاري في الصفقة أدوار الراعي وبائع المحفظة وناقلها ومدير خدمة الأصول ومدير النقدية. كما يتعين عليها إخطار المقترضين بنقل حقوق التمويل خلال 12 شهراً من إقفال الصفقة.

ولا يعني التصنيف الائتماني ضماناً للاستثمار أو انتفاء مخاطره، بل يعكس تقدير وكالة التصنيف لقدرة الهيكل المقترح على الوفاء بالتزاماته وفق افتراضاتها ومنهجيتها.